تاریخ نظریه: 1405/01/24
شماره نظریه: 7/1404/325
شماره پرونده: 1404-122-325ح
استعلام:
شرکت تعاونی مسکن مهر به منظور ساخت مجموعههای آپارتمانی با شرکت عمران (زیر مجموعه وزارت راه و شهرسازی) قرارداد اجارهای با موضوع واگذاری منافع قطعه زمین محل احداث آپارتمانها منعقد میکند؛ شرکت تعاونی با اعضای خود قرارداد پیش فروش مسکن مهر تنظیم میکند و اعضا نیز وجوه موضوع قرارداد را پرداخت مینمایند.
در فرض پیشگفته، آیا در صورت محکومیت شرکت تعاونی به پرداخت وجه در حق پیمانکاران، با توجه به بند دوم تبصره ماده یک و ماده 15 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 با اصلاحات و الحاقات بعدی، توقیف وجوه پرداخت شده از سوی اعضای شرکت تعاونی که در حساب این شرکت موجود است در قبال محکومیت آن شرکت به پرداخت وجه به پیمانکار امکانپذیر است؟ در صورت منفی بودن پاسخ، چگونه میتوان محکومبه را تامین و به پیمانکار پرداخت کرد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
با فرض آنکه قرارداد موضوع استعلام مشمول قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 با اصلاحات و الحاقات بعدی باشد، هدف از وضع ماده 15 این قانون و منع توقیف و تامین اقساط و وجوه وصولی یا تعهد شده از سوی پیشخریدار به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او، حمایت از پیشخریدار است؛ بنابراین، اطلاق این ماده منصرف از موردی است که پیمانکار پروژه به تعهدات خود عمل کرده است؛ اما پیش فروشنده از پرداخت وجوه و اقساط وصول شده بابت همان پروژه و به میزان تعهدات انجام شده، خودداری کرده و دادگاه این امر را احراز و مورد حکم قرار داده است؛ در این صورت، توقیف وجوه و اقساط پرداختی بابت تعهداتی که انجام آن به وسیله دادگاه احراز شده است، نه تنها با ماده مذکور منافاتی ندارد، بلکه همسو با فلسفه وضع این ماده است که وجوه و اقساط پرداخت شده توسط پیشخریدار، صرف انجام تعهدات مربوط به همان ملک موضوع پیش فروش شود.
شایسته ذکر است اطلاق ماده 15 یادشده، مواردی را که پیمانکار هنوز به تعهدات خود عمل نکرده و وجوهی را بابت پیشپرداخت مطالبه کرده است و یا فرضی که طلب مربوط به پروژهای دیگر بوده و یا موردی که دادگاه انجام تعهدات مربوط به اقساط وصول شده را احراز نکرده است، شامل میشود و در این موارد، توقیف وجوه و اقساط یادشده با وجود صدور حکم به نفع پیمانکار، امکانپذیر نیست و چنین حکمی صرفاً از محل اموال پیش فروشنده قابل اجرا است. بدیهی است توقیف واحدهای ساخته شده در قبال طلب پیمانکار، به هیچ وجه امکانپذیر نمیباشد.